中国商铺租赁市场的门槛效应分析

租金成本对于任何业态的经营策略来说，都很重要。租金同时间一起消耗，不能更新或重生，原料可以再采购，商品可以再进货，而租金却属于不可回收的投入。所以，投资者对于租金十分敏感，当租金成本出现“甲地物流费用+场租费用>乙地场租费用”时，投资者就可能迁址。通过上式发现，乙地场租费用对投资者产生了阻碍作用，我们将其称为“门槛”。门槛的高低，决定了入驻者的多寡，这种即为门槛效应。在商铺租赁市场中存在的门槛效应，对商业街市、商铺吸引承租人、入驻企业质量以及日后区域租价变化都发挥着作用。

如上海市某区重要商业街市上多为国有商业，为了减少国资风险，要求那些经营业绩欠佳的国有商业企业停止自营，全部出租。原来商铺紧缺，年租金达到1.2万元/平方米，后由于供大于求，造成租金下降，商铺租金缩水率为20%一30%。门槛低了，各类低档的非品牌店铺蜂拥而入，造成低层次竞争，价格战十分激烈，使得不少国内外品牌商品制造、销售商望而却步。由此可见，区域商铺租赁市场价格具有门槛作用。当租金过高时，会限制部分企业入驻;租金过低时，会造成入驻企业质量较低，导致租金下降。如何利用门槛效应，进行商铺租金制定、商铺招商，这需要商业管理者及商铺投资者谨慎定夺。