商圈范围评估

卖场的所在地点称为卖场立地。通过立地评估能够了解卖场本身的便利性，人和车的流向与流量、接近性、视觉效果等。立地评估比较偏重在卖场本身及视线所及的周围环境，能分析出预定开设的门市地点的优缺点，以决定在哪个地点开办卖场。

(1)商圈附近行人的评估。对于卖场，商圈评估的一个重要途径就是利用行人，对行人的估计有助于卖场地址的选择。通常顾客数和人流量成正比，但在同一个商圈，也存在着较大不同。因为在数条人行路线中，与主要路线距离远，人流量也会因分散而减少，差不多每相隔100米或是有岔路进来的地点，人流量便会急剧减少。尤其在宽敞的十字路口或车流量特别大的地方，在紧临的一边和对面的之间，以及马路左右边之间，就会产生较为强烈的反差。此外，还要留意有什么自然条件让人易于靠一边走，是否与能吸引人群的设施在一起，是否和通往目的地的道路相接等等。

为了更为直观地记录商圈内的人流量，最好画一张有道路网和重要设施的地图，依时间的不同，从车站的起点至终点，追踪预设的流向，并将其走向标示出来。同时还要检查目前的人流趋向是否稳定，是否在道路的某侧有什么吸引客人的设施即将建设，是否因此会使人流量有所变化等。

另外还须敲定卖场地址该设在直线型商圈的中间还是两端，如果周边没有集中购物设施，则可预测如果在人员流向的起点处出现大型卖场，而大型卖场的营业面积较大，很难使客人流向外面，因而应该考虑卖场地址是否选择通往大型卖场的路线上，会不会有影响这条路线的大规模开发以及一切有关市政规划和大型卖场开办的消息等。当然，也并非人流量大就卖什么都行，像早晚有许多换乘公共汽车的上班族必经的地方或是抢购球票的人们必到之地，尽管人流量较大，却并不适合家居生活类商品的销售。

竞争对手情况评估。广义的竞争涵盖了“竞争”和“共生”，前者是指为了独占利益争个你死我活，后者则是共同分享利益，多好处。因此，在分析商圈、调查竞争店的时候，要彻底打探自己的卖场与附近卖场的商品内容、功能是否相同，分析是否距离过近而互相牵制产生负面影响，或者彼此通过相互合作来增加这个地段的吸引力。对于竞争对手，应该深入察访其营业面积、商品种类、员工人数及待客技巧等，通过比较，发现自己的缺点。而对于共生关系的卖场，则应该看能否更进一步开发新的需求商品。

(3)营业额预估。可以通过卖场立地人流的多少及入店率，推算出未来卖场大致的营业额：预估营业额=预估来客数×预估人均消费额。如果有数个卖场如果只有单一卖场可地点可以选择，那么立地分析的重点则在于找出最佳立地;以选择，立地分析的重点则在于找出立地的优缺点。可以根据分析后的结论来做规划以及行销或管理的计划。如卖场在巷内，则可以在主道路上设立辅助广告牌，增强广告宣传力度，以吸引更多顾客。

4.商圈范围评估技巧。商圈会受到商品及服务品质的影响，也受可否回应客人提出的要求的影响，可以仅就自己卖场里的情况划出范围，或是仅根据外部资料来描绘。

(1)根据区域位置。如果顾客须历尽艰难才能到卖场里来，那么即使住得很近，这地方也不能算进商圈。反之，如果卖场交通便捷，附近又有各具特色货品的卖场，客人即使要倒几次车，心理上也不觉得远，就可以算进商圈内。卖场投资者最关心的当然是投资数量和投资回报率，但一定要经过估算，才可得出结论。而卖场营业额的估计必须以商圈的大小为依据。因此，一定要先定出商圈范围才能计算。

(2)根据商圈的形状。上下班或顺道常从卖场门前经过的，很可能会买东西，该客人居住的地方便能列入商圈;而虽住在附近却从未光顾您的卖场，宁愿到远处去消费，那么这个区域就不包含在商圈内，所以商圈的形状通常并不规则。

(3)根据消费者实际乘车或步行时间。无论估计顾客以何种交通工具前来，选址时都应该亲自用走路或乘车方式，顺着当地人平时购物的路线，看看道路的坡度、公共汽车线路及等车时间等状况，估算一下顾客如到卖场购物，坐公共汽车需花多少时间等车、坐车，还有对单行道等交通限制及塞车地点、程度，出入停车场是否方便等，也都应该有所了解。如此沿各道路测出消费者实际上移动的距离，做上记号，最后把这些点连起来，就能掌握商圈范围了。