细节因素都会对未来的营业有所影响

某连锁超市A准备进军华北某城，十分顺利。在此城市的北部有一个新兴的超大型社区，人口超过10万，而且还没有大型的零售企业进入，应该说是绝佳的机会。拓展人员很快在社区的南部找到了一个两万平方米的商业楼，非常适合开办社区购物中心或大型超市。该商业楼与此大型社区只有一路之隔，从地图上看，没有比这更好的地点了(另一个在社区内有6000平方米，租金高20%)

在做商圈分析报告的时候，大家取得了普遍的共识，很快就完成了签约。但在报告中忽略了一个细节：那条路是封闭式的，距此建筑400米外只有一个小型的过街天桥。当时对这一细节大家也没有在意。

几个月后超市开业，刚刚开始的5个月很好，生意红火。到了第六个月生意就开始下滑。原来在社区较北的地方有个5000平方米的中型超市B开业，很多顾客都转向了那边。

分析：

选址不是一个简单的过程，很多的细节因素都会对未来的营业有所影响。其实根据我们的了解，在选址前，企业的拓展经理也看到了这个问题。但是他既没有给予足够的重视，也没有上报。而且他主观地认为，那儿不是有天桥嘛，而且附近也没有其他竞争者，所以影响不大。

但是，那个中型超市的拓展人员也正是看到了这一点，根据自己的商圈图，500米内不会有人争夺客源。1000米处有封闭的公路阻隔，再加上天桥与A超市的400米距离，使它与竞争者的实际距离为1400米一围。因此他们根据自身的状况开办了一家中型超市，这几乎超出了可竞争的范并且取得了成功。

于是A超市处于一个尴尬的境地。为挽回败局，他们也进行了调整：首先，降低自己超市生鲜品种的价格，以低价吸引社区顾客。其次，推出大宗商品送货上门的业务，再设老人辅助员(即60岁以上老人来店有专人负责送货到家)。再次，发动社会力量和关系，要求政府增设新的天桥(由企业出资，政府建设)。最后企业实际支付成本超百万元。

忽略一个细节就使企业蒙受了如此巨大的损失。在这里要强烈建议，拓展经理们在选址前一定要认真阅读市政的两年远期规划，要搞清楚：在我们建店后的两年里，我们的区域会不会有新的障碍物出现?笔者曾经亲身经历过一个百货公司的项目，他们开业后一年，市政府将其北面的平房区改建为立交桥，使其业绩急转直下。其实早在开店前，市政府就有这项规划，但决策层根本没在意。