配合渠道拓展而采集

配合渠道拓展而采集城市经济、人口、社会信息、发展规划数据与资料，以便对该地区的情况有宏观面上的了解。这个了解不仅仅是对选址，对门店业务未来的销售推广也会有积极的作用。但是我们知道，要全面地获得本地区准确的数据，必须借助政府统计年鉴，或者是样本较大、抽样较广的社会调查和消费者调查。从国外成熟企业的选址经验来看， 通常会采用GIS软件技术协助选址工作，比如大家熟悉的家乐福、沃尔玛等。但是目前在国内，采用软件技术协助选址可能成本较高、周期较长。在实践过程中，我们一样可以采用一些比较简单的方法，提取若干个选址的关键成功指标，比如采集城市楼盘、行业零售点、城市商圈信息，然后在此基础上绘制城市社区商业地理图，根据楼盘的价位和密集程度以及与商圈的结合度来进行筛选。这样一来，我们就可以准确地把握城市现有的可以进入的社区，同时也能够把那些有足够购买力，但是目前商业氛围尚未成熟的社区也纳入观察范围，从而就可以描绘出整个城市目标社区的进入层次，以此来指导我们的具体选点。

二、在城市社区第一轮圈选之后，我们要从社区的经济性、竞争性、发展性入手进行细致的评估。在这里，我们可以把这三大维度理解为社区某产品服务需求状况、社区某产品服务的供给状况，还有未来的供需状况。社区的经济性，主要是考察社区产品和服务的需求量。要得到这个指标，我们一般可以通过社区人口总数和社区的消费能力来推断。如何去考察它们?通常情况下可以选取一些能够简单测量的指标，比如住户、年龄结构和人口流动性可以反映出该地区的人口状况，房价、私家车、银行、学校、超市、7-11的数量可以较容易判断到该社区的消费能力。

社区的竞争性，主要是去考察社区可能构成的业态竞争格局，一般来说是指同类产品，其他品牌专卖店在社区里的开店状况。根据这些因素可以判断社区的有效供给的状况，同时也可以发现社区选址的风险所在。我们要尽可能寻找没有竞争品牌存在的社区。

社区的发展性同样是非常重要的指标体系。很多成功的社区店当初在选址的时候，该区域并非十分火爆，社区商业也未必成熟，但是其背靠在建的大型高档楼盘、购物中心，未来可能是城市发展的重要商业圈。如果我们能提前判断并有所准备，在合适的时候进入，就能达到低价介入的良好效果。可能存在着ABCD不同层次的店铺点， 我们将寻找

三、最后，在同一个社区，把“堡垒”修在哪个点上。把握住此“关键点”，是社区选址完全成功的临门一脚。对于具体店铺的评估，主要要从外部性和内部性入手。所谓外部性，是指店址外部的环境，包括门店的交通流量、与周围商铺的相容性、所处的地点进入的难易程度等。其中人流量和车流量是最能衡量门店可接近性的重要指标，必须通过长时间和周期性的实地调研工作，才能取得较高的可信度。店铺的内部性主要是指店铺内外的结构，还有在租赁过程中的成本：租金、转让费、装修费等。在准确了解店址状况之后，通过对目标店址的成本和收益的核算，可以评估出目标店址的优质状况，同时可以简单核算开店的投资回报率。

成本评估较为简单明显，收益预测可以通过下面的公式计算得到：目标店需求量=社区产品服务预计需求量×相关权重+社区产品服务实际流动需求量×相关权重。社区产品服务预计需求量在第二步调研中可以获得，即是该地区消费人口的理论消费量，比如该社区有1万户，每户每月消费某产品10元，那社区理论消费总量就是每月10万元;同。